Projekt okładki: Łukasz Pawlak

Redakcja: Anna Ratuś

Redakcja techniczna: Paweł Żuk

Copyright © Sławek Muturi, Robert Zduńczyk

Warszawa, listopad 2009

Wszelkie prawa, włącznie z prawem do reprodukcji tekstów w całości lub w części w jakiejkolwiek formie – zastrzeżone.

Informacji udziela:

Wydawnictwo Studio EMKA

ul. Królowej Aldony 6/2a, 03-928 Warszawa tel./fax 022 628 08 38, 616 00 67

wydawnictwo@studioemka.com.pl

www.studioemka.com.pl

Skład i łamanie: Anter s.c., Warszawa, ul. Tamka 4

ISBN: 978-83-62304-69-1

Przygotowując tę publikację autorzy i Wydawnictwo Studio EMKA dołożyli należytej staranności, aby zawarte w niej informacje były kompletne i rzetelne.

Autorzy oraz Wydawnictwo Studio EMKA nie ponoszą również żadnej odpowiedzialności za praktyczne wykorzystanie oraz ewentualne szkody wynikłe z wykorzystania informacji zawartych w tej publikacji lub wszelkich innych materiałach przygotowanych i upublicznionych w związku z tą publikacją. W szczególności autorzy i Wydawnictwo Studio EMKA nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za porady i rekomendacje wszelkich osób trzecich powołujących się lub posługujących się tą publikacją.

Informacje zawarte w tej publikacji nie mają służyć jako porada prawna, finansowa lub inna odnosząca się do konkretnej sytuacji i w przypadku, gdy czytelnik ma potrzebę takiej porady, winien zasięgnąć jej u licencjonowanego doradcy w danym zakresie.

Mimo, że treść publikacji oparta jest na prawdziwych doświadczeniach autorów, niektóre z nich zostały podane w formie beletrystycznej, która ma ułatwić czytelnikom edukację.

Skład wersji elektronicznej:

Virtualo Sp. z o.o.

Dla Ani i Goni

Podziękowania

Nie jest możliwe, aby wszystkich wymienić i podziękować wszystkim, którzy na przestrzeni kilku ostatnich lat w rozmowach i kontaktach podsunęli nam wiele niezwykle cennych pomysłów i idei, będących inspiracją do napisania tej książki.

Kilka osób chcemy jednak wymienić w sposób szczególny.

Pierwszą z nich jest pan Jacek Marciniak, wydawca i redaktor naczelny Wydawnictwa Studio EMKA, który od pierwszego spotkania uwierzył w nas i z wielką klasą i kulturą nie tylko prowadził przez meandry procesu wydawniczego, ale przede wszystkim inspirował do rozwijania naszych idei i pisania o nich prosto.

Kolejną osobą jest Artur Kaźmierczak, nasz przyjaciel, którego konstruktywne komentarze, uwagi i pytania bardzo pomogły nam w uporządkowaniu myślenia.

Dziękujemy serdecznie pozostałym „wczesnym recenzentom” książki, a w szczególności: Marii Cichoń, Aleksandrze Kuryłowicz, Grażynie Mazurskiej, Aleksandrze Mielcarz, Beacie Pawliczak, Ewie Tyralik, Arturowi Kubajkowi, Adamowi Mariukowi, Marcinowi Matyszkiewiczowi, Maciejowi Pawliczakowi. Wasze trafne uwagi były dla nas nieocenioną inspiracją w myśleniu.

Dziękujemy też bardzo Ewie Król-Sawickiej i zespołowi z firmy Konkret PR za profesjonalne wsparcie w myśleniu i działaniu w obszarze propagowania idei zawartych w naszej książce. Szczególne słowa uznania i podziękowania należą się Agnieszce Anielskiej, Ewie Suszek i Markowi Jaślanowi za entuzjazm i wsparcie w lepszym zrozumieniu i poruszaniu się w świecie komunikacji i mediów.

Wszystkim niewymienionym mówimy – dziękujemy!

Sławek Muturi

slawek@fridomia.pl

Robert Zduńczyk

robert@fridomia.pl

Przedmowa

„Wolność finansowa? Wolność finansowa to jak gdyby kolejny, luksusowy rodzaj wolności, bez której w dzisiejszych czasach nie można być w pełni niezależnym i samodzielnym. Patrząc wstecz na losy naszego kraju, w obliczu zagrożenia suwerenności walczono kolejno o wolność ojczyzny, języka polskiego, poglądów i wypowiedzi. Teraz w wolnej Polsce coraz częściej zaczyna się mówić o wolności finansowej. Książka Panów Zduńczyka i Muturi poświęcona jest właśnie zdobywaniu i budowaniu wolności finansowej, poprzez prowadzenie odpowiednich inwestycji. Autorzy pokazują drogę do wolności finansowej dzięki inwestowaniu w nieruchomości. Mogłem się zapoznać z tą książką dzięki miłemu i elokwentnemu człowiekowi, który podszedł do mnie w restauracji przy ulicy Żurawiej, Sławkowi Muturi. Pan Sławek, współautor książki, pochodzi z Afryki, jego droga do wolności, a zwłaszcza wolności finansowej, wydawałaby się bardziej skomplikowana, a jednak…

Ja również jako młody człowiek, uczeń Liceum Ogólnokształcącego im. Karola Marcinkowskiego w Poznaniu, marzyłem o różnego rodzaju wolnościach, a między innymi o osiągnięciu wolności finansowej, dzięki której mogłem w pełni stać się samodzielny i niezależny. Gdy jako czołowy junior Polski brałem udział w turniejach Roland Garros czy w Wimbledonie miałem już wtedy tylko jeden cel – zostać zawodowym tenisistą, profesjonalistą i być niezależnym od Polskiego Związku Tenisowego, Komisji Kultury Fizycznej i Turystyki oraz mojego klubu w Poznaniu. Ponieważ o sile prawdziwego, światowego tenisisty stanowi również jego niezależność finansowa – możliwość opłacania sobie podróży, hoteli, aby móc uczestniczyć w najważniejszych turniejach.

Zdobytą dzięki tenisowi niezależność finansową udało mi się ugruntować zakupami nieruchomości: początkowo od 1975 roku w Poznaniu, a od 1977 roku w Nowym Yorku i Paryżu, od 1979 roku na Florydzie w Palm Beach i w Saratodze, później na południu Francji i w Alpach, a od 2000 roku w Konstancinie iw Warszawie. Podobnie zacząłem inwestować również w sztukę. Pierwszy obraz zakupiłem w poznańskiej galerii gdy miałem 18 lat; z oszczędności tenisowych. W swoich artystycznych wyborach głównie skupiam się na artystach polskich, kupuję też innych – od przedstawicieli École de Paris po malarzy współczesnych, ale nie tylko. Kolekcjonowałem również obrazy Andy Warhola, Jean-Michel Basquiata oraz XVIII-wieczne meble francuskie, czy secesyjne meble wiedeńskie z początku XX wieku. Moje inwestycje w nieruchomości i sztukę dopełniały działania na rynku giełdowym, ale trwało to krótko: nie odpowiadało mi bowiem wirtualne obracanie pieniędzmi czy akcjami. Przede wszystkim nie dawało mi to takiej satysfakcji jak inwestycje w sztukę czy nieruchomości, które mocno związane są z moimi zainteresowaniami, pasją kolekcjonowania i restaurowania zabytkowych budowli.

Gratuluję autorom książki, napisanej w przystępny, ale precyzyjny sposób. Trafia ona w samo sedno istoty inwestowania w nieruchomości, która jest jedną z ważnych dróg do uzyskania pełnej wolności finansowej. Książka pokazuje korzyści inwestowania w tę dziedzinę, przestrzegając jednocześnie przed pochopnymi, nieodpowiedzialnymi decyzjami. Polecam ją wszystkim, którzy chcą uwierzyć w swoje umiejętności i zdolności, dzięki którym będą mogli w pełni decydować o swoich finansach. Życzę czytelnikom ciekawej lektury i udanego podążania w kierunku wolności finansowej dzięki inwestowaniu w nieruchomości”.

Wojciech Fibak – najlepszy w historii polski tenisista, inwestor, kolekcjoner sztuki

Wstęp

Najlepsze, co możesz uczynić dla drugiego człowieka, to nie dzielić się z nim swoim bogactwem, lecz pozwolić mu odkryć jego własne.

BENJAMIN DISRAELI

Odsłona 1

Historia ta zaczyna się w II połowie lat 70. Sławek Muturi, wówczas kilkunastolatek, dojeżdża codziennie 30 km ze swoim ojcem z Kiserian – małego miasteczka położonego u stóp Ngong Hills (to te same wzgórza, które codziennie ze swych okien oglądała Karen Blixen) – do szkoły w Nairobi, stolicy Kenii. Po drodze sawanna pełna parasolowatych akacji, między którymi leniwie przemieszczają się stada zebr. Kiedy wjeżdżają do Nairobi, ojciec Sławka pokazuje mu nowo wybudowany dom wielorodzinny, i mówi: to jest dom wuja. Sławek jest zdziwiony – przecież wujek mieszka zupełnie z drugiej strony Nairobi. Ojciec uśmiecha się i tłumaczy, że to najnowsza inwestycja wujka. Wujek Sławka jest wśród pierwszych osób w Kenii, które w latach 70. zaczynają wynajem mieszkań. Ten dom daje wujkowi Sławka wolność: wolność finansową i niezależność. W myśleniu i działaniu.

Odsłona 2

Jest lato 1989 roku. Sławek Muturi i Robert Zduńczyk są na ostatnim roku studiów, w Polsce dogorywa system komunistyczny. Od 3 miesięcy zielonym land rowerem, kupionym za pieniądze z wakacyjnego zbierania truskawek w Szwecji, przemierzają bezdroża Afryki. Celem, jaki sobie postawili, jest przejechać lądem z Warszawy do Nairobi. Pewnego wieczoru, odpoczywając po trudach dnia, siedzą nad brzegiem rzeki Niger w Mali. Rozmawiają o planach na dalsze życie. Sławek opowiada wtedy historię swojego wujka. Wniosek i decyzja są oczywiste – Sławek i Robert decydują, że oni też będą wolni. Wolni myślowo i finansowo. Wolni, aby realizować kolejne niezwykłe przedsięwzięcia, jak ta roczna podróż w 1989 roku przez Afrykę.

Odsłona 3

Są lata 2005 i 2009 odpowiednio. Robert i Sławek podejmują decyzję o odejściu z bezpiecznych i dobrze płatnych posad w najlepszych międzynarodowych firmach doradczych. Są wolni finansowo, chcą być wolni myślowo. Bogatsi o prawie 20 lat doskonałych doświadczeń zawodowych i inwestycyjnych, będą realizować kolejne przedsięwzięcia. Jednym z nich jest chęć dzielenia się doświadczeniem i wiedzą, która ma pomóc innym w tej samej podróży. Podróży do wolności. Podróży do „Fridomii”.

Fridomia©

Gdy mówimy o wolności – w Polsce, w roku 2009, gdy nasze członkostwo w Unii Europejskiej i NATO jest oczywistością – wiele osób zada ze zdziwieniem pytanie: o co chodzi, o jakiej wolności oni mówią? Tymczasem w codziennych rozmowach w rodzinie, ze znajomymi w pracy i na osiedlu, coraz częściej słyszymy o wielu sprawach wokół nas, które powodują, że nie czujemy się do końca panami własnego losu. Chroniczny brak czasu, pułapka konsumpcji na kredyt, zmęczenie wymaganiami szefów, niezdrowa atmosfera w pracy – to tylko niektóre przykłady dzisiejszych „chorób cywilizacji”.

Nasza książka jest o „Fridomii”, o tym, że możesz znów poczuć, że to ty masz pełną kontrolę nad własnym życiem. I więcej, aby nie była to tylko ładnie, ale pusto brzmiąca obietnica – zaproponujemy ci praktyczną metodę, w jaki sposób możesz tę wolność osiągnąć dzięki systematycznej pracy i inwestowaniu w nieruchomości. Fridomia to jednak zdecydowanie więcej niż jedna z kolejnych koncepcji czy metod inwestycyjnych. Fridomia to recepta na życie. Fridomia to stan naszego umysłu. To myśl i propozycja metody wcielającej tę myśl w życie.

Wymyślając skrótową nazwę dla koncepcji opisywanej w książce, wybraliśmy słowo „fridomia”. Po angielsku „wolność” to freedom. Spolszczenie tego słowa, osadzenie go w naszych realiach, dało nam „fridom”, które spodobało nam się ze względu na to, że kojarzy się z czymś lekkim, wolnym, może nawet „fri-wolnym”. Czymś co, z drugiej strony, opiera się na solidnym fundamencie, bezpiecznym, stojącym mocno na ziemii „domu” – symbolu nieruchomości. Dodatkowo chcieliśmy podkreślić, że mówimy o czymś więcej niż „tylko” o budowaniu wolności finansowej dzięki inwestowaniu w nieruchomości. Nie uda ci się jej osiągnąć bez zmiany nastawienia do życia. Tak oto dodaliśmy jeszcze literki „ia” i powstało słowo „fridomia”. Fridomia to symbol STABILNEJ WOLNOŚCI FINANSOWEJ.

Stabilna, gdyż opiera się na nieruchomościach. Niewiele jest bardziej trwałych i stabilnych rodzajów aktywów. Z drugiej strony Fridomia zakłada, że na życie patrzysz w dłuższym horyzoncie, nie reagujesz panicznie na raptowne zmiany w otoczeniu. Masz świadomość swojego długoterminowego celu, dla jego osiągnięcia musisz być systematyczna w działaniu. Ostrożnie podchodzisz do ryzyka – nie zadłużasz się ponad swoje możliwości.

Kraina Fridomii to wolność. Obowiązuje w niej twoje niezależne myślenie. We Fridomii nie ścigasz się i nie porównujesz się ciągle z innymi. Działasz w kierunkach i dążysz do celów, które sama sobie wyznaczasz. Nie dajesz sobie narzucać czyjejś perspektywy, trzymasz się swoich własnych reguł. Osiągnąwszy wolność finansową robisz to co chcesz, a nie to co musisz robić, aby zarabiać na życie.

Wreszcie Fridomia to twoje finanse. Przede wszystkim lepiej rozumiesz swoje rzeczywiste, a nie wypromowane przez innych potrzeby materialne. Rozumniej wydajesz to, co masz.

Systematycznie oszczędzasz, a nadwyżki inwestujesz, aby zbudować regularne wpływy gotówki w przyszłości. Nie szukasz szybkich, spekulacyjnych zysków. Ponad „stopy zwrotu” przedkładasz regularnie wpływającą na twoje konto „pasywną” gotówkę, czyli taką, która nie wymaga twojej pracy na etacie.

Oczywiście Fridomia nie jest jedyną receptą na życie. Mamy świadomość, że nie rozwiązuje ona wszystkich problemów życia – przykładem są choćby relacje międzyludzkie. Ale jesteśmy głęboko przekonani, że gdy osiągniesz Fridomię, gdy osiągniesz spokój myśli, będzie ci dużo łatwiej radzić sobie z pozostałymi wyzwaniami życia.

Wiele osób zada pytanie, czy to w ogóle jest możliwe?

My wiemy, że tak. Znamy wiele osób, które osiągnęły Fridomię. Mało tego – jesteśmy przekonani, że za 10 lat w Polsce będzie więcej takich osób. W tej książce przedstawiamy ci praktyczne sposoby osiągnięcia wolności finansowej i - mamy nadzieję – przekonamy cię, że jest to możliwe do osiągnięcia. Dla szerszej grupy Polek i Polaków, niż może ci się teraz wydawać.

A zatem zapraszamy cię w podróż do krainy Fridomii. Chcielibyśmy, pisząc za chwilę kolejne książki o praktycznych aspektach budowania wolności finansowej, pisać również o tobie!

O czym jest ta książka?

W Rozdziale 1. wyjaśnimy, jak my rozumiemy wolność finansową. Wytłumaczymy kluczową dla jej zrozumienia koncepcję pasywnych dochodów, ale też pokażemy dlaczego poszukiwanie tej koncepcji jest ważne, i czym wolność finansowa się różni od bogactwa.

W kolejnym rozdziale przybliżymy ci podstawy inwestowania w nieruchomości. Poznasz ich zalety i wady, „unoszące” się nad nimi mity i przesądy, wreszcie podzielimy się naszym doświadczeniem, które nieruchomości nadają się najlepiej do budowania wolności finansowej.

W Rozdziale 3. pokażemy, jak praktycznie zacząć budowanie własnego portfela nieruchomości. Opowiemy o znaczeniu wizji i celu, o potrzebie zbierania konkretnych informacji, wskażemy na błędy, które są najczęściej popełniane przez inwestorów.

Rozdział 4. to z kolei porady, jak dobrze kupować mieszkania. Dowiesz się, skąd możesz czerpać wiedzę o ofertach, co to jest „dobra okazja”, i współpraca z kim da ci wiele korzyści.

Zakup mieszkań wiąże się z koniecznością dysponowania większymi kwotami pieniędzy. W Rozdziale 5. podzielimy się z tobą wiedzą, gdzie możesz ich szukać, czy warto jest kupować mieszkania za własne pieniądze, jakie są zalety i zagrożenia związane z kredytami bankowymi i jak rozmawiać z bankami.

W kolejnym, 6. Rozdziale przybliżymy sprawy zarządzania mieszkaniami, a więc to wszystko, co będzie cię dotyczyć od momentu, gdy zostaniesz właścicielką. Pokażemy ci, jak zadbać o to, by mieszkania wynajmowały się bez przerw, jak kontrolować wszelkie wydatki z nimi związane, jak dobrze płacić podatki i unikać najczęstszych błędów.

W ostatnim, 7. Rozdziale, o ile już wcześniej nie zdobyłaś pewności, przekonamy cię, że i ty możesz zbudować dla siebie wolność finansową dzięki portfelowi mieszkań na wynajem. Przedstawimy ci także prosty plan, od czego możesz zacząć praktycznie od dziś.

W naszej książce nie znajdziesz natomiast odpowiedzi na takie pytania jak:

Jak zostać bogatym w weekend?

Ile będzie kosztował m² mieszkania na łódzkim Widzewie w 2020 roku? (tego, niestety, my również nie wiemy).

Ile razy inwestowanie w nieruchomości jest lepsze od inwestowania w akcje?

Czy kupić to konkretne mieszkanie?

W którym banku zaciągnąć kredyt na kupno pierwszego mieszkania pod wynajem?

Na niektóre z tych pytań odpowiemy w kolejnych książkach lub, jeśli nie chcesz czekać, zapraszamy Cię do dyskusji na łamach www.fridomia.pl

Do kogo jest adresowana ta książka?

Adresatką tej książki jesteś TY, nasza Czytelniczko i nasz Czytelniku. Mamy nadzieję, że dzięki tej lekturze podejmiesz wyzwanie zbudowania twojej wolności finansowej. Naprawdę warto i wierzymy, że w tej dziedzinie każdy może osiągnąć sukces. Również TY.

Książka została napisana z myślą o tych, którzy chcą w większym stopniu zapanować nad swoim życiem: dla tych, którzy odruch bezkrytycznego zwiększania konsumpcji chcą zastąpić nawykiem budowania swojej wolności finansowej. Wolność finansowa to ten moment w życiu, gdy już nie musimy codziennie pracować, a mimo tego jesteśmy w stanie utrzymać nasz pożądany poziom życia. Brzmi tak pięknie, że aż niewiarygodnie? Jak to zrobić? Wiele osób osiągnęło swoją wolność finansową dzięki systematycznemu inwestowaniu w nieruchomości.

Jesteśmy przekonani, że do tego grona może dołączyć zarówno dyrektorka agencji reklamowej, której miesięczne dochody wynoszą 30 000 zł, urzędniczka bankowa z kilkunastoletnim doświadczeniem z pensją 9000 zł miesięcznie, jak i nauczyciel zarabiający miesięcznie 2500 zł, i z trudem wiążący koniec z końcem. Każdy może uwolnić się od ciągłego biegu i zapanować nad swoim życiem. Również TY droga Czytelniczko i drogi Czytelniku.

Chcąc w jak najbardziej przystępny sposób przybliżyć ci naszą filozofię budowania wolności finansowej dzięki inwestowaniu w nieruchomości, staramy się używać prostego i zrozumiałego języka oraz unikać wyrażeń żargonowych, używanych tak przez ekspertów rynku nieruchomości, jak i ekspertów od inwestowania.

Zakładamy, że niektórzy czytelnicy nigdy nie byli najemcami lub wynajmującymi, nie kupowali mieszkania, nie zaciągali kredytów hipotecznych. Jednak mamy przekonanie, że nawet ci spośród Was, którzy już są aktywnymi inwestorami, też znajdą w tej książce szereg ciekawych inspiracji, które pozwolą skuteczniej i szybciej budować swoją wolność finansową. Jesteśmy przekonani, że lektura tej książki pozwoli uporządkować wiedzę, którą już zdobyliście na temat inwestowania w nieruchomości.

Aby nasz przekaz był bardziej klarowny, czytelny i mniej „naukowy”, będziemy się do Was zwracać, nasi Drodzy czytelnicy, w bezpośredniej formie „ty”. Nie wynika to jednak z braku szacunku.

Postawiliśmy na formę żeńską, bo głęboko wierzymy w równouprawnienie i chcemy walczyć ze stereotypami we wszystkich sferach. To kobiety w wielu polskich domach inicjują rozmowy na temat finansowego zabezpieczenia przyszłości rodziny, a w szczególności dzieci. Chcemy też walczyć ze stereotypem, że finanse i inwestowanie to domena mężczyzn. Wcale tak nie jest.

Niemniej książka ta jest przeznaczona w jednakowym stopniu dla pań jak i dla stuprocentowych facetów. Tak więc Panów Czytelników też gorąco zachęcamy do jej przeczytania.

Kim jesteśmy?

Pracowaliśmy w jednej z największych na świecie firm doradczych, w firmie Arthur Andersen. Robert rozpoczął pracę w 1990, Sławek w 1992 roku. Dzięki ciężkiej pracy i szybkiemu rozwojowi firmy sami szybko awansowaliśmy i rosły też nasze dochody z pracy. Istotną część nadwyżek ponad bieżące potrzeby zdecydowaliśmy się przeznaczać na budowanie naszej wolności finansowej. Od 1998 roku, kierowani wiarą w realność jej osiągnięcia, systematycznie inwestujemy w nieruchomości, choć zawodowo nie mieliśmy z nieruchomościami do czynienia. W latach 1999-2000 zostaliśmy partnerami, czyli współwłaścicielami firmy. Robert w 2005 roku zrezygnował z funkcji partnera i prezesa firmy i, kontynuując inwestowanie w nieruchomości, zaczął realizację szeregu inicjatyw związanych z pomocą rozwojową w Kenii. Sławek do końca maja 2009 roku był partnerem w firmie Deloitte, kierując biznesem w regionie Bałkanów. Cały czas kontynuował budowanie swojego portfela mieszkań pod wynajem. Od czerwca 2009 zrezygnował z pracy dla korporacji i przeszedł na „wcześniejszą emeryturę” w wieku 43 lat.

Tomasz, Magda i Katarzyna – 3 osoby, 3 drogi

Zastanawiając się, jak najlepiej zobrazować i w możliwie czytelny i prosty sposób przekazać ci nasze przemyślenia i propozycje dotyczące zarówno wolności finansowej, jak i inwestowania w nieruchomości, uznaliśmy, że powołamy do życia wspomnianych powyżej bohaterów. A zatem na łamach dalszych rozdziałów będą nam towarzyszyć: Tomasz – nauczyciel z gimnazjum, Magda – urzędniczka bankowa oraz Katarzyna – dyrektorka agencji reklamowej.

Nasi bohaterowie zostaną ukazani w różnych – przykładowych – sytuacjach, więc się z nimi będziemy często spotykać na kartach tej książki. Mamy nadzieję, że w ten „życiowy”sposób przybliżymy ci tematykę, i pokażemy, jak w praktyce budować swoją wolność finansową.

I tak przyjmijmy, że Tomasz to nauczyciel WF w gimnazjum w jednym z miast powiatowych południowej Polski, 45-latek stanu wolnego, o miesięcznych zarobkach w wysokości 2500 zł, żyjący skromnie i mieszkający we własnościowym 2-pokojowym mieszkaniu, oddalonym o pięć minut pieszo od miejsca pracy. Jest zakochany w górach – w wolnych chwilach chodzi i wspina się w Tatrach. Tomasz nie ma żadnych długów, ale i oszczędności. Brat Tomasza, który mieszka w Irlandii, zaczął w ostatnim czasie wynajmować mieszkania przyjeżdżającym tam rodakom i ma z tego tytułu regularny dochód. W Tomaszu zakiełkowała myśl, że być może podobnie można robić w kraju. W końcu coraz więcej osób zaczyna przemieszczać się za pracą.

Magda to doświadczona i ceniona kierowniczka wydziału ds. kredytów w banku, w jednym z miast wojewódzkich. Ma lat 39 i jest mężatką z 2 dzieci w wieku szkolnym. Ceni sobie czas spędzany z rodziną, a jednocześnie głęboko wierzy w przedsiębiorczość kobiet. Jej miesięczne zarobki wynoszą 9000 zł netto. Dochody jej i męża pozwalają na oszczędzanie i już posiadają odłożone 100 000 zł. Mieszka w 3-pokojowym mieszkaniu o powierzchni 65 m², które odziedziczył mąż. Ich poziom normalnych wydatków miesięcznych to kwota rzędu 12 000 zł. ponieważ Magda dosłownie pochłania książki, pewnego razu znalazła w internecie zapowiedź książki na temat wolności finansowej. Ta lektura zainspirowała ją do aktywnego myślenia i działania.

Ostatnia z naszych bohaterek – Katarzyna – jest dyrektorem agencji reklamowej z Warszawy. Ma 33 lata, jest niezamężna i w pełni oddaje się karierze zawodowej, chociaż od zawsze marzyła o zaangażowaniu się w realizację projektów rozwojowych dla dzieci w Kenii. Mieszka, w kupionym na kredyt, nowym apartamencie o powierzchni 90 m² na nowym osiedlu w Wilanowie, w Warszawie. Jej zarobki wynoszą 30 000 zł. Na utrzymanie swojego bardzo wysokiego standardu życia, w tym spłatę kredytu mieszkaniowego, wydaje prawie całą pensję. W ciągu pięciu ostatnich lat pracy Katarzyna, kierując się sugestiami różnych doradców inwestycyjnych, kupiła jednostki funduszy inwestycyjnych na kwotę ok. 150 000 złotych. Od dłuższego czasu żyje w ciągłym biegu. Ostatnio na konferencji agencji reklamowych w Hiszpanii spotkała dawnego znajomego z branży, który dzięki poczynionym inwestycjom w Barcelonie (wynajmuje mieszkania turystom) pracuje w swojej agencji na mniej niż pół etatu, resztę czasu poświęca na współpracę z młodymi artystami hiszpańskimi. Pomyślała, że jeśli również ona nie weźmie spraw w swoje ręce, to za jakiś czas będzie jej jeszcze trudniej się do tego zabrać.

Osiągnęliśmy wolność finansową. Nie chcemy w tym miejscu w jakikolwiek sposób sugerować, że uważamy się za jednych z najbogatszych ludzi w Polsce. Wiemy, że tak nie jest. W gronie naszych przyjaciół i znajomych znamy setki osób, których majątki oraz bieżące przychody z pracy, czy z prowadzenia swojego biznesu wielokrotnie przekraczają nasze dochody i majątki. Na listach najbogatszych Polaków „Polityki” czy „Wprost” pojawiają się ciągle setki majętnych ludzi biznesu.

W uzupełnieniu bogatego, prawie 20-letniego doświadczenia zawodowego w zakresie strategii, zarządzania i efektywności biznesowej, w okresie minionych 10 lat zdobyliśmy wiele praktycznej wiedzy i doświadczenia w obszarze nabywania i zarządzania nieruchomościami. Robert ukończył podyplomowe studia i jest licencjonowanym przez Ministerstwo Infrastruktury pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Sławek ukończył studia podyplomowe z zakresu zarządzania nieruchomościami i jest w końcowej fazie zdobywania licencji zarządcy nieruchomościami. Jesteśmy aktywnymi uczestnikami międzynarodowych spotkań i konferencji branży nieruchomości. Planujemy dalsze inwestowanie w te ważne dla nas aktywa.

Z wykształcenia jesteśmy absolwentami Wydziału Handlu Zagranicznego Szkoły Głównej Planowania i Statystyki w Warszawie – SGPiS [od 1992 roku – Szkoła Główna Handlowa], a ponadto Sławek jest absolwentem MBA London Business School oraz Wydziału Prawa Uniwersytetu Warszawskiego, a Robert jest absolwentem MBA GSB University of Chicago.

Na łamach książki dzielimy się z Tobą, czytelniku, przemyśleniami i doświadczeniami w zakresie budowania wolności finansowej dzięki inwestycjom w nieruchomości. Liczymy na to, ze wielu z Was przełamie naturalny opór przed nowymi pomysłami, przed koniecznością przełożenia w czasie części konsumpcji, przed pokonaniem bariery niewiedzy i zechce podjąć wysiłek budowania swojej własnej wolności finansowej. Liczymy też na to, że część z Was zechce z nami współpracować przy większych projektach inwestycyjnych.

Zapraszamy do kontaktu i dzielenia się swoimi przemyśleniami i pomysłami nt. wolności finansowej i inwestowania w nieruchomości: slawek@fridomia.pl i robert@fridomia.pl.

Rozdział 1
Wolność finansowa

Pieniądz, który człowiek posiada, to swoboda; ten za którym goni, to niewola.

Stare porzekadło mówi, że „pieniądze szczęścia nie dają”. Nie da się kupić przyjaźni, miłości, zdrowia, poczucia humoru, talentu muzycznego, świętego spokoju i wielu innych rzeczy.

Z drugiej jednak strony, żyjąc w Europie w XXI wieku, pewna doza materializmu jest nie do uniknięcia. Pieniądze potrzebne są do zaspokajania codziennych potrzeb typu jedzenie, dach nad głową, ubranie, itp. (ciekawe, gdzie jest granica tych potrzeb?). Umożliwiają również realizację tego, co nas pasjonuje.

W odczuciu większości Polaków pieniądze zdobywa się albo poprzez pracę, albo zakładanie i rozwijanie swojego biznesu. Nie bierzemy tu pod uwagę innych, tak nietypowych źródeł ich pozyskania jak kradzież, łapówki czy wygrana na loterii!

Większość z nas na swoje pieniądze ciężko pracuje. Te ciężko zarobione pieniądze wydajemy, aby ułatwić lub uprzyjemnić sobie życie. W tej książce podzielimy się sprawdzonym pomysłem na osiągnięcie wolności finansowej, czyli zapewnieniu sobie stałych, przewidywalnych dochodów na poziomie przekraczającym nasze normalne wydatki bez konieczności „pracy na etacie”.

1.1. Czym jest wolność finansowa?

Jak wspomnieliśmy powyżej – każdy z nas ma potrzeby, które zaspokaja między innymi za pomocą pieniędzy. Śledzimy od wielu lat literaturę na temat inwestowania w nieruchomości. W jednej z wielu książek amerykańskiego autora Roberta Kiyosaki, Cashflow Quadrant (wydawca Warner Books, rok 1998) natknęliśmy się na bardzo trafny – naszym zdaniem – podział społeczeństwa na trzy kategorie osób: osoby, które cenią sobie bezpieczeństwo swojego miejsca pracy; te, które preferują bezpieczeństwo finansowe, i wreszcie osoby, których celem jest osiągnięcie wolności finansowej.

Nieco modyfikując tę klasyfikację, wyróżniamy: osoby, które żyją w ciągłej niepewności finansowej; osoby, którym udało się zapewnić sobie bezpieczeństwo finansowe; oraz osoby, które osiągnęły wolność finansową.

→ Niepewność finansowa

Do kategorii tej należy zdecydowana większość z nas. Szacujemy, że jest to ok. 70-90 procent populacji Polski. Są to m.in. emeryci i renciści, którzy, aby związać koniec z końcem, rezygnują z wielu przyjemności (np. z corocznych wakacji), a jeśli nagle wzrośnie cena leków lub energii, to często są zmuszeni zrezygnować również z droższych produktów żywnościowych. Są to też osoby bezrobotne, a także pracownicy o niskich dochodach. Z reguły osoby te nie mają oszczędności i utrata pracy oznacza często dla nich popadnięcie w poważne problemy finansowe, a w skrajnym przypadku – w biedę.

Spośród 24,4 miliona Polaków, którzy wykazali dochód w swoich zeznaniach podatkowych za rok 2008, około 22,5 miliona (czyli ok. 92 procent) to osoby, których dochody nie przekroczyły najniższego progu podatkowego. Ta grupa osiągała dochody nie wyższe niż 44 490 zł rocznie, czyli około 3700 zł miesięcznie. Oczywiście należy dodać, że kwota 3700 zł to górna granica dla tego progu podatkowego, a nie wartość średnia uzyskiwanych dochodów.

→ Bezpieczeństwo finansowe

Osoby w tej kategorii to najczęściej ludzie o wyższych kwalifikacjach i wyższych dochodach, ale i o większych potrzebach codziennych. Często zgromadzili już oni jakieś oszczędności i dokonali pewnych inwestycji. Tak więc są zabezpieczeni na wypadek nieprzewidzianej utraty pracy lub upadku prowadzonej przez siebie firmy. Są w stanie przez jakiś czas utrzymać siebie i rodzinę na dotychczasowym poziomie życia. Dopiero dłuższy brak bieżących dochodów z pracy lub biznesu powoduje u nich niepokój; pojawia się niepewność finansowa. Szacujemy, że 10-30 procent Polaków należy do tej kategorii.

Według danych Ministerstwa Finansów, cytowanych w dniu 4 sierpnia 2009 roku przez „The Wall Street Journal Polska”, podatnicy w drugim przedziale podatkowym (30-procentowa stawka podatku PIT) stanowili 6,45 procent wszystkich podatników i było ich w Polsce w 2008 roku dokładnie 1 575 511 osób.

→ Wolność finansowa

Według tego samego źródła, podatników, którzy w 2008 roku rozliczali się według III grupy podatkowej, było w Polsce 342 230 osób, czyli około 1,4 procent ogółu podatników. W tej grupie, najlepiej zarabiających Polaków, przeważają osoby zajmujące kierownicze stanowiska w dużych korporacjach, czyli uzyskujący swoje dochody ze stosunku pracy.

Natomiast osoby, które osiągnęły wolność finansową, nie muszą już więcej pracować zarobkowo. Co miesiąc na ich konta bankowe wpływa wystarczająca kwota gotówki, aby pokryć comiesięczne wydatki, bez konieczności świadczenia przez nie pracy. Nie pracują, bo ich inwestycje pracują za nich.

Według naszej najlepszej wiedzy osób, które osiągnęły wolność finansową, jest w Polsce niewiele.

1.2. Wolność finansowa a bogactwo

→ Trudno jest zostać bogatym

Osiągnąć bogactwo jest bardzo trudno. Sami nie jesteśmy bogaci, więc niestety tym bardziej nie wiemy, jak tobie poradzić, w jaki sposób możesz zostać bogata.

Nie wiemy nawet, jak zdefiniować „bogactwo”. Ktoś, kto w wyniku ostatniego krachu na giełdzie wypadł z listy 100 najbogatszych Polaków i teraz zajmuje na niej 103. miejsce, może nie czuć się bogatym, mimo, że z pewnością za takiego uznawalibyśmy go my (czy ty). Nawet więcej, ktoś, kto na tej liście zajmuje miejsce w pierwszej 5., może czuć się biednym, jeśli będzie się porównywał z końcówką listy 100 najbogatszych ludzi na świecie.

Definicja bogactwa jest bardzo płynna, a sama koncepcja opiera się często na porównaniach majętności jednej osoby ze stanem posiadania innych osób. Dodatkowo, ktoś nawet bardzo bogaty może nie być wcale pewnym, czy już osiągnął „bogactwo”, do którego dążył. Zawsze pojawią się na horyzoncie ^ kolejne cele do osiągnięcia, a możliwość ich osiągnięcia umacnia nas w przeświadczeniu, że nadal jesteśmy „bogaci”.

Luksusowy samochód przestaje być wyznacznikiem własnego bogactwa w momencie, gdy się go już posiądzie. Celem staje się luksusowa willa. Ale i ta w momencie przeprowadzki przestaje być wystarczającym wyznacznikiem. Willa zostaje zastąpiona chęcią posiadania luksusowego jachtu. Następnie jacht – helikopterem, helikopter – odrzutowcem, odrzutowiec – superjachtem, superjacht – własną wyspą na Karaibach, itd. [ Obecnie najwięksi krezusi płacą miliony dolarów, aby pobyć parę dni na stacji kosmicznej i jeść jakieś papki w tubkach, gnieździć się na maluteńkiej przestrzeni, mieć kłopoty z prozaicznym oddawaniem moczu w warunkach nieważkości. Możemy też przypuszczać, że gdy tylko pojawi się możliwość spaceru po Księżycu, to znowu najbogatsi rozpoczną wyścig do pierwszeństwa w wydaniu miliardów dolarów, aby być tymi pierwszymi cywilami na Księżycu. Jak widzisz, trudno jest o taką granicę, przy której można bezdyskusyjnie powiedzieć: teraz jestem naprawdę bogata.

→ Wolność finansowa to nie jest wyścig z innymi

Sprawa przedstawia się zupełnie inaczej w przypadku „wolności finansowej”.

Tutaj definicja jest bardzo precyzyjna: wolność finansową osiągasz wtedy, gdy twoje pasywne (a więc niewymagające twojej pracy) dochody, w formie gotówki, stale przewyższają poziom twoich normalnych, comiesięcznych wydatków.

Dzięki temu, że to ty sama definiujesz swój „optymalny” poziom comiesięcznych wydatków, i niezbędny do ich pokrycia poziom gotówki, nie musisz się z nikim porównywać i z kimkolwiek ścigać. O tym, czy osiągnęłaś wolność finansową, czy jeszcze nie, nie decyduje względna pozycja społeczna. Porównujesz jedynie, na ile twoje pasywne dochody pokrywają twoje normalne comiesięczne wydatki!

Na wysokość obu tych pozycji masz – szczęśliwie – bezpośredni wpływ:

W odniesieniu do pasywnych dochodów: to ty budujesz systematycznie ich wysokość, powiększając wielkość swojego portfela nieruchomości.

W odniesieniu do normalnego poziomu wydatków: to ty kontrolujesz swoje potrzeby, choć wymaga to od ciebie trochę dyscypliny.

Dzięki temu, że definicja twojej wolności finansowej jest precyzyjna, to trudno jest ci przegapić moment, w którym stajesz się „wolna finansowo”. Z drugiej strony człowiek, którego celem jest osiągnięcie „bogactwa”, nigdy do końca nie będzie miał pewności, czy już cel swój osiągnął, czy jeszcze nie. Wystarczy, że w okolicy pojawi się grupa osób bogatszych od niego. Ty natomiast będziesz dokładnie widziała, że poziom twoich comiesięcznych pasywnych dochodów przekroczył poziom twoich comiesięcznych wydatków. Pojawienie się nowych bogatych sąsiadów w twojej okolicy niczego w tym zakresie nie zmieni.

Osiągnięcie wolności finansowej da ci zatem komfort psychiczny, którego mogą nie mieć najbogatsi nawet Polacy.

→ Czy trzeba być bogatym, aby osiągnąć wolność finansową?

Wielu bogatych Polaków oraz wielu spośród grona najlepiej zarabiających menedżerów nie osiągnęło wolności finansowej. Nie są oni w stanie z dnia na dzień zrezygnować ze swojej pracy bez konieczności jednoczesnego mocnego zaciśnięcia pasa i zrezygnowania ze swojego wysokiego standardu życia. Ze standardu życia, do którego są przyzwyczajeni, lub który „wymusza” na nich otoczenie, w którym żyją i który traktują jako normalny.

Dzieje się tak dlatego, że ich imponujące majątki – wille w podwarszawskim Konstancinie, luksusowe samochody, działki na Mazurach, kolekcje dzieł sztuki czy apartamenty wakacyjne w południowej Francji – nie przynoszą na bieżąco gotówki. Wręcz odwrotnie – majątki te pochłaniają ogromne kwoty, znacząco podnosząc i tak już bardzo wysoki poziom wydatków ponoszonych co miesiąc.

Z drugiej strony bogatym Polakom oraz najlepiej zarabiającym menedżerom jest oczywiście dużo łatwiej zbudować swoją wolność finansową niż nauczycielowi WF w gimnazjum, zarabiającemu 2500 zł miesięcznie. W ich przypadku wystarczyć może zmiana struktury ich majątku z takiego, który wykorzystują głównie na własne potrzeby, na taki, który generuje dochody, lub przeznaczenie części środków, dotychczas wydawanych na konsumpcję, na nabywanie majątku przynoszącego dochód.

A zatem, aby osiągnąć wolność finansową nie wystarczy mieć duży majątek. Trzeba do niej świadomie dążyć. Nie można wolności finansowej osiągnąć „przez przypadek”. Dowodem na to są ci, którzy trafili magiczną 6 w totolotka, a nie potrafili z tej szansy umiejętnie skorzystać. Często wygrana zamiast przynieść im wolność, doprowadzała do wielu nieszczęść.

Podsumowując. Osiągnięcie bogactwa jest trudne. Ale na szczęście wolność finansowa nie jest tym samym czym bogactwo, a swoją wolność finansową możesz zbudować sama, korzystając np. z naszych rad. Jeśli zechcesz kontynuować lekturę tego rozdziału, to dowiesz się m.in. skąd czerpać dochody niewymagające od ciebie pracy „na etacie”, czy wolność finansowa jest możliwa do osiągnięcia przez każdego, oraz co jest konieczne (a co nie jest), aby wyzwolić się od codziennych zmartwień finansowych.

1.3. Pasywne dochody wyższe niż normalne comiesięczne wydatki